Come Risparmiare sul Mutuo dopo l’Aumento dei Tassi

Il mutuo è uno dei costi più onerosi per le famiglie che hanno deciso di comprare casa. L’aumento dei tassi d’interesse ha avuto delle conseguenze notevoli sulle rate dei mutui, che per molti sono diventate insostenibili. Esistono però diversi modi per risparmiare sul mutuo.

La rata di un mutuo viene ritenuta insostenibile quando supera il 35% dello stipendio, poiché richiede che il mutuatario utilizzi un terzo del suo reddito annuo per pagare le rate.

Mentre gli stipendi sono rimasti invariati, le rate dei mutui a tasso variabile sono aumentate. Per esempio, un prestito da 190 mila euro della durata di 25 anni ad agosto 2015 aveva un tasso dell’1,5% e una rata da 760 euro. Oggi la rata ammonta a 1.226 euro al mese poiché il tasso è aumentato al 5,2%.

Per far fronte a questa situazione il governo sta cercando di trovare un accordo con le banche per allungare la durata temporale del finanziamento aumentando il numero delle rate e abbassandone l’importo. Ciò avverrebbe ricalcolando l’ammortamento del mutuo oppure dando modo al titolare di non pagare l’importo della rata ma solamente gli interessi, rimandando il versamento dovuto.

Le opzioni per risparmiare sul mutuo:

I titolari di mutui a tasso variabile hanno diverse opzioni per risparmiare sulla rata del mutuo, tra cui:

• rinegoziazione del mutuo: le banche devono offrire ai clienti la possibilità di rinegoziare il proprio mutuo a tasso variabile. Tale procedura è possibile per i mutui ipotecari non superiori a 200.000 euro e per i titolari con ISEE inferiore a 35.000 euro, e solo in caso di assenza di ritardi nei pagamenti delle rate. Tramite la rinegoziazione è possibile passare da un mutuo a tasso variabile a uno a tasso fisso. In questo modo la quota verrà calcolata in base all’Eurirs che ha una durata simile a quella residua dell’attuale mutuo.
• surroga del mutuo: si tratta del trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro senza costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose. In questo caso tutte le spese relative alla surroga sono a carico della nuova banca e l’importo del mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento. In fase di nuovo contratto con il nuovo istituto di credito è possibile modificare la durata residua del mutuo e il tipo di tasso.
• sospensione del mutuo: opzione disponibile fino a 18 mesi solo per gravi e documentati motivi di salute o di lavoro.

Nel caso della rinegoziazione, la banca è obbligata ad accettare la richiesta, mentre nel caso della surroga ad oggi le banche la concedono di rado.

Valutare i rischi delle diverse opzioni

Le diverse opzioni non sono a costo zero per le famiglie. Si deve valutare la convenienza in funzione delle caratteristiche originarie del mutuo (importo, durata, tipologia di tasso e di ammortamento).

L’allungamento delle rate comporta un maggior esborso in termini di interessi e può precludere a chi lo richiede di beneficiare di un eventuale calo dei tassi nel medio-lungo periodo.

Nei casi in cui una banca decide di proporre una soluzione di allungamento dei paini di rimborso del prestito è necessario fare attenzione anche alle regole in materia di default – modificate a partire dal 1° gennaio 2021 con la pubblicazione di un Regolamento dell’Unione europea e specifiche linee guida da parte delI’Eba.

Il rischio è che la modifica del piano di ammortamento per l’allungamento del prestito equivalga a un ritardo nel pagamento del debito. Se questo avviene, il debitore viene classificato in default con conseguenze per la banca (aumento dei crediti deteriorati e accantonamenti) e per la clientela (difficoltà di accesso a nuovo credito).

Altri modi per risparmiare sul mutuo

Esistono anche altri modi per risparmiare sul mutuo. Se si stanno pagando vari prestiti oltre al mutuo, è possibile chiedere ad un istituto di credito il consolidamento di tutti i debiti in modo da avere un’unica rata mensile. Ciò permette di risparmiare sugli interessi, soprattutto se il tasso applicato ai vari prestiti è elevato.

Prima di richiedere un mutuo, è opportuno definire i propri limiti esaminando la propria posizione finanziaria e lavorativa. In questo modo si riesce a capire l’importo massimo della rata che si è in grado di sostenere, tenendo conto delle altre spese fisse.

Meglio il mutuo o l’affitto?

Non solo i mutui, anche gli affitti sono aumentati a dismisura. L’incremento del canone di locazione è stato dell’11,3%.

Anche se si ritiene che il picco dei tassi verrà raggiunto a settembre, il successivo calo potrebbe avvenire molto lentamente. Questo inevitabilmente scoraggia dal comprare casa perché è difficile capire se si riuscirà a sostenere la rata mensile. Il tasso variabile è rischioso ma anche il tasso fisso comporta un certo rischio, con i tassi che tra alcuni anni potrebbero calare.

Per chi ha la possibilità di sostenere il 20-30% del costo di una nuova casa e spalmare il mutuo su un ampio numero di anni, la rata mensile potrebbe comunque essere inferiore a quanto si pagherebbe per un affitto in una grande città.

Con l’affitto la proprietà resterà chiaramente altrui ed i nostri soldi non avranno comportato un beneficio in termini di investimento. Inoltre, sul mutuo sono previste detrazioni sugli interessi passivi dall’Irpef per la sua intera durata mentre per l’affitto la detrazione è, solo in alcune circostanze, una tantum.

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