Il mercato immobiliare commerciale statunitense è in subbuglio dall’inizio della pandemia di Covid-19. Il crollo della New York Community Bancorp e della giapponese Aozora Bank Ltd. hanno ricordato che alcuni istituti di credito stanno appena iniziando a sentire il dolore.
Mercoledì la NYCB ha deciso di tagliare il suo dividendo trimestrale e ha riportato delle perdite a seguito di centinaia di milioni accantonati come riserva per far fronte a potenziali crediti inesigibili. Le sue azioni sono crollate del 38% dopo gli utili. Le ricadute dei giorni seguenti le hanno trascinate al minimo di 23 anni. Moody’s ha dichiarato che sta valutando se abbassare il rating creditizio della banca a spazzatura dopo gli sviluppi di mercoledì.
Sulla scia della delusione degli utili della NYCB, gli investitori hanno venduto azioni in tutto il settore a causa della preoccupazione per l’esposizione agli immobili commerciali. Mercoledì l’indice bancario regionale KBW è crollato del 6%, la peggiore performance dal crollo della Silicon Valley Bank dello scorso marzo. Giovedì l’indicatore è sceso di un ulteriore 3,2%.
Le vendite si sono propagate anche all’Europa e all’Asia. Aozora, con sede a Tokyo, è crollata di oltre il 20% dopo aver avvertito delle perdite di proprietà commerciali negli Stati Uniti. In Europa, Deutsche Bank ha più che quadruplicato i suoi accantonamenti per le perdite immobiliari statunitensi. Cerchiamo di capire perché la crisi degli immobili commerciali potrebbe danneggiare gli istituti di credito.
Il crollo della New York Community Bank
La New York Community Bancorp ha affermato che l’aumento degli accantonamenti era correlato a un edificio cooperativo e ad un immobile adibito a uffici. Sebbene gli uffici siano un’area di particolare preoccupazione per gli investitori immobiliari, la maggiore esposizione immobiliare della società proviene da edifici multifamiliari. La banca detiene circa 37 miliardi di dollari in mutui per appartamenti. Quasi la metà di questi prestiti sono garantiti da edifici ad affitto regolamentato, rendendoli vulnerabili alle normative dello stato di New York approvate nel 2019 che limitano rigorosamente la capacità dei proprietari di aumentare gli affitti.
Alla fine dello scorso anno, la Federal Deposit Insurance Corp. ha applicato uno sconto del 39% quando ha venduto circa 15 miliardi di dollari in prestiti garantiti da edifici ad affitto regolamentato. A ulteriore testimonianza delle sfide che questi edifici devono affrontare, a dicembre circa il 4,9% degli edifici a canone stabilizzato di New York con prestiti cartolarizzati erano in insolvenza, il triplo del tasso di altri condomini, secondo un’analisi del fornitore di dati sugli immobili commerciali Trepp.
La New York Community Bancorp, che lo scorso anno ha acquisito parte della Signature Bank, ha dichiarato mercoledì che l‘8,3% dei suoi mutui per appartamenti sono ad alto rischio di default.
Il calo degli immobili commerciali
I rinnovati timori di turbolenze bancarie riflettono il continuo calo dei valori degli immobili commerciali. A definire questa fase è stato il passaggio al lavoro a distanza indotto dalla pandemia e un rapido rialzo dei tassi di interesse, che hanno reso più costoso il rifinanziamento per i mutuatari in difficoltà. Per le banche, ciò significa la prospettiva di ulteriori default poiché alcuni proprietari faticano a pagare i prestiti o semplicemente abbandonano gli edifici.
Secondo Trepp, le banche dovranno affrontare circa 560 miliardi di dollari in scadenze per immobili commerciali entro la fine del 2025, che rappresentano più della metà del debito immobiliare totale in scadenza in quel periodo.
Sebbene i problemi, in particolare per gli uffici, siano stati evidenti nei quasi quattro anni trascorsi dalla pandemia, il mercato immobiliare è stato in qualche modo in un limbo. Le transazioni sono crollate a causa dell’incertezza sia tra gli acquirenti che tra i venditori sul valore degli edifici. Ora, si prevede che la necessità di affrontare le scadenze del debito incombenti e la prospettiva di tagli dei tassi di interesse stimolerà ulteriori accordi che faranno chiarezza su quanto i valori siano diminuiti.
Tali cali potrebbero essere netti. L’Aon Center, il terzo grattacielo per uffici più alto di Los Angeles, è stato recentemente venduto per 147,8 milioni di dollari, circa il 45% in meno rispetto al prezzo di acquisto precedente nel 2014.
Chi è maggiormente esposto?
Gli istituti di credito regionali, in particolare, sono più esposti al settore e rischiano di essere colpiti più duramente dei loro concorrenti più grandi perché non dispongono di ampi portafogli di carte di credito o di attività di investment banking che possano attutire eventuali colpi.
Secondo un rapporto di JPMorgan Chase & Co. pubblicato ad aprile, i prestiti immobiliari commerciali rappresentano il 28,7% degli asset delle piccole banche, rispetto a solo il 6,5% degli asset degli istituti di credito più grandi. Tale esposizione ha indotto un ulteriore controllo da parte delle autorità di regolamentazione, già in massima allerta dopo le turbolenze dello scorso anno. È chiaro che il legame tra proprietà commerciale e banche regionali rappresenta un rischio chiave per il 2024.
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