L’imminente crisi del settore immobiliare commerciale

Il settore immobiliare commerciale è diventato il fulcro per gli investitori che cercano di prevedere la prossima crisi dopo che un decennio di prestiti a basso costo si è concluso bruscamente. I problemi variano da regione a regione. Il rischio è che questi problemi simultanei portino a una scossa più grande che sconvolge gli istituti di credito del settore e lascia le città piene di edifici vuoti.

I bruschi cali del prezzo delle azioni delle società di immobili commerciali quotate in borsa sono solo un assaggio di ciò che potrebbe essere in serbo per il settore. La maggior parte degli immobili commerciali è di proprietà privata e le valutazioni possono richiedere mesi o addirittura anni per rispondere alle variazioni dei tassi di interesse e ai cambiamenti della domanda e dell’offerta.

Nel Regno Unito, i valori degli asset hanno subito i cali più rapidi di sempre dopo che la crisi del mini-budget ha fatto aumentare vertiginosamente i rendimenti obbligazionari.

Gli uffici statunitensi hanno registrato cali ancora maggiori, spingendo i proprietari a cedere ai loro finanziatori alcune proprietà che ora valgono meno del debito garantito contro di loro.

In tutta l’Europa, le obbligazioni garantite da immobili sono scambiate a livelli “distressed” a causa della preoccupazione che i proprietari terrieri non possano raccogliere abbastanza dalle vendite di asset per coprire i 165 miliardi di dollari di debito in scadenza entro la fine del 2026.

A Hong Kong, un record di 13 milioni di piedi quadrati di uffici era vuoto a giugno.

Le cause della crisi del settore immobiliare commerciale

Il colpevole numero uno della crisi del settore immobiliare commerciale è il costo dei prestiti. I rapidi aumenti dei tassi di interesse da parte delle banche centrali hanno aumentato i rendimenti dei Titoli di stato privi di rischio. Gli investitori immobiliari commerciali richiedono un rendimento maggiore per giustificare il possesso di un asset così illiquido. L’aumento degli affitti può compensare parte dell’impatto sulle valutazioni. Ma l’entità e la velocità degli aumenti dei tassi annullano qualsiasi aumento dell’affitto che i proprietari possono ottenere.

Anche il calo delle valutazioni è un problema, poiché ostacola la capacità di un’impresa immobiliare di prendere in prestito. Man mano che il valore delle sue attività diminuisce, il suo indebitamento relativo aumenta. Per evitare di violare i termini del proprio debito, l’impresa potrebbe aver bisogno di iniettare più capitale o assumere più prestiti, anche se a tassi più elevati e solo se ci sono abbastanza entrate dagli affitti. In caso contrario, l’azienda potrebbe dover vendere in un mercato in calo in cui gli acquirenti richiedono forti sconti. Le vendite scontate a loro volta portano gli acquirenti ad abbassare ancora di più le valutazioni, creando un circolo vizioso che si autoalimenta.

Le differenze tra le regioni

Il colpo dei tassi più alti si fa sentire maggiormente in Europa. Questo perché, mentre la Federal Reserve ha aumentato i tassi più velocemente – e a livelli più alti – rispetto alla Banca centrale europea, i tassi prima della pandemia erano più alti negli Stati Uniti che in Europa. Per questo motivo, i rendimenti immobiliari statunitensi non erano così bassi come quelli in Europa prima dell’inizio del ciclo di inasprimento monetario. Il colpo alle valutazioni inflitto da tassi più alti è molto maggiore se il rendimento iniziale è inferiore.

In realtà, le valutazioni sono diminuite di più negli Stati Uniti che in Europa. Questo perché negli Stati Uniti c’è una maggiore offerta di edifici nuovi e vuoti e il lavoro da casa è più diffuso. Più di un quinto degli spazi per uffici è vuoto in diverse grandi città degli Stati Uniti, dove l’espansione urbana incontrollata ha portato a molto più spazio di lavoro pro capite rispetto all’altra sponda dell’Atlantico. In Europa, leggi urbanistiche più severe e un ritmo di costruzione più lento dalla crisi finanziaria del 2008 hanno frenato l’offerta. Ciò ha mantenuto i tassi di sfitto più bassi, sostenendo gli affitti.

La situazione dei centri commerciali, dei magazzini e degli uffici

I centri commerciali sono ammortizzati dal fatto che le loro valutazioni hanno già subito un duro colpo dall’ascesa dell’e-commerce, quindi stavano partendo da una base inferiore quando i tassi hanno iniziato a salire. Mentre la pandemia ha ucciso molti rivenditori nei centri commerciali, quelli che sono rimasti generalmente hanno modelli di business migliori e ora affrontano meno concorrenza, il che significa che gli affitti al dettaglio in molti luoghi stanno trovando un pavimento. Per quanto riguarda le proprietà dei magazzini, la domanda di spazio rimane ragionevolmente forte nella maggior parte dei luoghi e supera di gran lunga l’offerta in altri. Quindi gli affitti stanno aumentando, contribuendo a compensare parzialmente l’impatto dei maggiori rendimenti.

Il mercato degli uffici è diviso in due. La piccola percentuale di edifici con le migliori credenziali ecologiche e spazi moderni può ancora ottenere affitti elevati. Gli spazi più vecchi sono costosi da aggiornare e richiedono miliardi di spese in conto capitale per portarli agli standard energetici richiesti. Inoltre, le banche sono sempre più riluttanti a prestare con l’aumentare del volume dei crediti deteriorati nei loro libri contabili.

Anche abbattere gli edifici sta diventando più impegnativo, con i responsabili politici sempre più concentrati sul carbonio incorporato negli edifici. Ciò significa che in molti luoghi sono determinati a vedere le proprietà rinnovate, piuttosto che riqualificate.

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