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Il rallentamento del mercato immobiliare
I segnali di rallentamento del mercato immobiliare sono ormai ovunque. Gli ultimi arrivano dai dati sulle vendite e sui prezzi delle nuove case, che sono crollati a giugno mentre l’inventario è salito ai massimi dal 2008. La scorsa settimana invece la National Association of Realtors ha riferito che anche le vendite di case esistenti a giugno sono crollate. A condire il tutto è stato l’S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index che, sebbene sia un indicatore affidabile delle variazioni effettive dei prezzi delle case, è fortemente in ritardo.
La lettura dell’indice Case-Shiller uscita questa settimana si riferisce al mese di maggio e si basa sulle vendite registrate a marzo, aprile e maggio e su accordi fatti precedentemente. I segnali di rallentamento del mercato immobiliare si stanno insinuando nell’S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Index: su base mensile l’indice ha mostrato una decelerazione a maggio, guadagnando l’1,5% da aprile, in calo rispetto ai guadagni del 2,3% e del 2,6% nei due mesi precedenti.
Il prezzo medio delle case
Il prezzo mediano delle nuove case unifamiliari vendute a giugno è crollato del 9,5% da maggio, a $ 402.400. Questo valore è il più basso da giugno dello scorso anno. Il calo di giugno ha ridotto il guadagno anno su anno al 7,4%, da più del 20% in primavera.
I dati mensili dei prezzi mediani sono molto “rumorosi” e quindi è necessario prestare attenzione. Tuttavia, un calo del genere si è verificato solo altre tre volte nella storia dei dati che risalgono al 1965: durante la recessione del 1981, il crollo delle abitazioni nell’ottobre 2010 e a settembre 2014.
Con i tassi ipotecari a questi livelli, i potenziali acquirenti sono titubanti. I costruttori di case stanno rispondendo al calo della domanda tagliando i prezzi per incentivare le vendite. Secondo la misura di Freddie Mac, il tasso ipotecario medio a 30 anni è stato del 5,54% nell’ultima settimana di riferimento, superiore al 5% di metà aprile.
La scorsa settimana il più grande costruttore di case, D.R. Horton, ha dichiarato nel suo rapporto sugli utili che l’aumento del tasso di cancellazione nel trimestre in corso riflette principalmente la moderazione della domanda causata dall’aumento dei tassi sui mutui e dall’inflazione.
La vendita e l’inventario di case
Le vendite di nuove case unifamiliari sono diminuite dell’8,1% da maggio, a un tasso annuo destagionalizzato di 590.000 case, appena al di sopra del lockdown di aprile 2020. Su base annuale sono calate del 17,4%.
Simili cali delle vendite si sono verificati con le case esistenti, che sono crollate del 14% a giugno rispetto a un anno fa. Le case in vendita in tutte le fasi di costruzione hanno continuato ad accumularsi da agosto 2020. A giugno le case in vendita hanno raggiunto i 457.000, il numero più alto da maggio 2008.
L’offerta di nuove case invendute è aumentata a 9,3 mesi di vendite, come a maggio 2010, il livello più alto da aprile 2009, durante la crisi immobiliare.
Il sentiment dei costruttori di case
I costruttori di case hanno dovuto affrontare carenze di materiali, forniture e manodopera che hanno ritardato i progetti e il completamento delle case.
I costi di costruzione delle case unifamiliari, esclusi i costi dei terreni e altri costi non edilizi, sono aumentati del 17% anno su anno, il peggior picco dei costi di costruzione mai registrato nella storia dei dati che risalgono al 1964. Giugno è stato il 14° mese consecutivo di aumenti a due cifre.
Non sorprende che il sentiment dei costruttori di case abbia registrato il calo più grande dall’inizio della pandemia e il secondo più grande nella storia dei dati. Il pessimismo è aumentato anche per via dell’inflazione e dei tassi di interesse più elevati che hanno danneggiato il traffico e le vendite degli acquirenti.
Nonostante un potente rally estivo, le azioni dei costruttori di case sono scese tra il 24% e il 36% da inizio anno, sottoperformando l’S&P 500.
Il mercato immobiliare è un leading indicator
Le persone spendono molto per le loro case e ciò che ci sta dentro, il che significa che il rallentamento del mercato immobiliare può fornire informazioni utili sulle prospettive dell’attività economica con mesi di anticipo.
Il mercato immobiliare rappresenta dal 15% al 18% del PIL degli Stati Uniti, secondo i dati della National Association of Home Builders. In altre parole, un mercato immobiliare debole o forte può avere un’influenza sostanziale sulla direzione complessiva dell’economia.
Tra i dati più importanti rilasciati mensilmente dall’US Census Bureau ci sono le housing starts e i building permits. Il continuo declino delle housing starts rallenta l’economia e può spingerla in una recessione. I building permits sono una forma di permesso o autorizzazione concessa dal governo o da altri organismi per la costruzione di un edificio nuovo o esistente legalmente. Secondo gli economisti, il numero di permessi rilasciati è direttamente proporzionale al sentiment economico e agli investimenti in costruzioni. In altre parole, all’aumentare del numero di permessi rilasciati, si vede migliorare il sentiment dell’economia e gli investimenti.
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