Country Garden Holdings ha evitato il default pagando le cedole su due obbligazioni entro il periodo di grazia. Dopo aver mancato la data di scadenza effettiva del 7 agosto, lo sviluppatore cinese ha pagato un totale di 22,5 milioni di dollari di interessi sulle due obbligazioni.
I pagamenti permettono al costruttore di guadagnare un po’ di tempo mentre cerca di gestire le sue passività, che ammontano a 1,36 trilioni di yuan (187 miliardi di dollari). Ma la crisi del debito che affligge l’azienda e il settore immobiliare cinese in generale è lungi dall’essere superata.
Il mancato pagamento degli interessi in dollari alla scadenza iniziale ha scosso i mercati il mese scorso, trascinando le obbligazioni “spazzatura” cinesi ai livelli più bassi di quest’anno. Il prezzo medio dei titoli – la maggior parte dei quali sono emessi da sviluppatori immobiliari – si aggira intorno ai 67 centesimi. Le obbligazioni di Country Garden vengono ancora scambiate a livelli difficoltosi tra 9 e 14 centesimi di dollaro.
Sebbene il mercato immobiliare cinese abbia mostrato timidi segnali di ripresa dopo gli sforzi del governo per rendere le case più accessibili, un rimbalzo deciso è improbabile data la riluttanza dei politici a sostenere importanti stimoli. I problemi strutturali che affliggono il settore necessitano di qualcosa di più che semplici misure di allentamento.
Country Garden non è ancora fuori pericolo
Country Garden ha recentemente adottato una serie di misure per evitare il default. Ha ottenuto un sostegno sufficiente in una votazione che si è conclusa venerdì sera per allungare i pagamenti su un’obbligazione in yuan. Separatamente, l’azienda propone di estendere di tre anni i pagamenti del capitale per altre otto obbligazioni in yuan. Nei giorni scorsi il colosso immobiliare ha anche trasferito una cedola in scadenza su un’obbligazione denominata in ringgit.
Ma il costruttore deve ancora far fronte a più di 2 miliardi di dollari di pagamenti di capitale e interessi su obbligazioni per il resto dell’anno. Country Garden ha recentemente registrato una perdita netta record di 48,9 miliardi di yuan, mentre le vendite attribuibili – una fonte chiave di finanziamento per gli sviluppatori – sono diminuite del 35% fino a luglio.
Il crollo delle vendite contrattualizzate da parte dello sviluppatore, in calo del 72% in agosto, potrebbe persistere in un contesto di scarsa fiducia da parte degli acquirenti di case. Circa il 92% del suo credito fondiario è rappresentato da città di basso livello dove l’ultimo stimolo politico probabilmente darà solo un piccolo impulso alle vendite di case.
Qualsiasi peggioramento della crisi di liquidità dell’azienda rischia di avere conseguenze peggiori rispetto a quelle di Evergrande, dato che Country Garden ha quattro volte più progetti immobiliari. Il costruttore, ora il sesto della nazione per vendite, ha oltre 3.000 progetti abitativi e circa 70.000 dipendenti.
Oltre a colpire ulteriormente la fiducia del mercato, un default di Country Garden potrebbe anche causare tensioni sociali data la forte esposizione verso le città più piccole.
La crisi di liquidità degli sviluppatori immobiliari cinesi
La crisi immobiliare cinese, iniziata dopo gli sforzi del governo per ridurre la crescita alimentata dal debito e la speculazione, entra nel suo quarto anno. Gli sviluppatori del settore privato cinese dovranno affrontare più di 8 miliardi di dollari di pagamenti obbligazionari nei prossimi sei mesi. Secondo i dati compilati da Bloomberg al 1° settembre, dei 50 sviluppatori nazionali del settore privato più grandi per emissione di obbligazioni in dollari, 34 hanno già subito insolvenze sul debito offshore. I restanti 16, inclusa Country Garden, dovranno far fronte a pagamenti di obbligazioni pubbliche onshore e offshore per un totale di 1,48 miliardi di dollari a settembre.
I funzionari cinesi hanno tentato una miriade di sforzi per alimentare la domanda per il mercato immobiliare, che insieme alle industrie correlate rappresenta circa il 20% dell’economia cinese.
Il 31 agosto Pechino ha tagliato la soglia minima del tasso di acconto in tutto il paese al 20% per gli acquirenti di prima casa e al 30% per i secondi acquisti. Le autorità cinesi hanno inoltre imposto un limite nazionale alle commissioni immobiliari e promesso 200 miliardi di yuan (28 miliardi di dollari) in prestiti speciali per garantire la realizzazione dei progetti abitativi in fase di stallo.
Le banche non squalificano più coloro che hanno un mutuo in sospeso come primo acquirente, purché non possiedano una proprietà. Chi acquista una casa per la prima volta potrà rinegoziare i tassi di interesse ipotecari con le banche a partire dal 25 settembre.
Due delle più grandi città cinesi hanno abbassato i requisiti ipotecari per alcuni acquirenti di case seguendo le indicazioni del governo centrale, alimentando le aspettative che altre seguiranno l’esempio.
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