Crisi Immobiliare Commerciale: cause, implicazioni e possibili evoluzioni

Sulla scia di eventi globali senza precedenti, il panorama degli immobili commerciali è stato spinto in un periodo di sconvolgimenti. Il settore si trova ora ad affrontare nuove sfide. Le fondamenta, un tempo stabili, degli edifici sono ora scosse da una combinazione di volatilità economica, cambiamento dei comportamenti dei consumatori e paradigmi del lavoro in evoluzione. Mentre approfondiamo la complessità della crisi del settore immobiliare commerciale, diventa evidente che le sue radici sono profondamente intrecciate con il tessuto della nostra società moderna. Fattori come l’ascesa dell’e-commerce e l’emergere del lavoro da remoto sono stati dei catalizzatori importanti del cambiamento.

Tassi storicamente bassi hanno alimentato un boom degli investimenti immobiliari, portando le valutazioni a livelli vertiginosi. Ma l’era del denaro a buon mercato è giunta al termine. Con l’aumento dei tassi di interesse molte proprietà sono apparse improvvisamente dei cattivi investimenti. Le valutazioni sono crollate, rendendo più difficile per i proprietari rifinanziare i prestiti in scadenza garantiti dalle loro proprietà. Adesso, le banche che hanno concesso i prestiti sono costrette ad accantonare miliardi di dollari per coprire le perdite.

In questo post, analizzeremo la natura della crisi immobiliare commerciale, esplorandone le cause, le implicazioni e i potenziali percorsi futuri.

Quanto è grave la crisi?

La crisi è stata lenta poiché la maggior parte delle proprietà sono detenute da privati e le valutazioni possono richiedere anni per adattarsi ai cambiamenti della domanda. Circa 1,2 bilioni di dollari di debito immobiliare commerciale statunitense erano potenzialmente in difficoltà ad agosto a causa del crollo dei prezzi, secondo la società di consulenza Newmark Group.

Il tasso di posti vacanti per gli edifici adibiti ad uffici nelle principali città degli Stati Uniti ha raggiunto livelli record e i proprietari hanno abbandonato alcune proprietà che ora valgono meno del loro debito.

Le banche regionali statunitensi sono particolarmente esposte e rischiano di essere colpite più duramente delle banche più grandi perché non dispongono di ampi portafogli di carte di credito o di attività legate all’investment banking.

In Europa le crepe hanno cominciato a manifestarsi quando la rete di società del gruppo Signa di Rene Benko è implosa, minacciando perdite di credito per dozzine di istituti di credito. Anche alcune banche asiatiche stanno soffrendo. La giapponese Aozora Bank ha riportato la sua prima perdita in 15 anni a causa dei crediti inesigibili legati alle proprietà statunitensi.

Perché i prezzi degli immobili sono scesi?

L’aumento dei tassi di interesse dall’inizio del 2022 ha portato gli investitori a richiedere rendimenti più elevati quando acquistano proprietà. Poiché i rendimenti degli immobili commerciali rappresentano il reddito da locazione in proporzione al valore di un edificio e gli affitti tendono a essere fissi per diversi anni, i prezzi degli immobili devono scendere affinché i rendimenti aumentino. Questo è stato un problema soprattutto in Germania, dove i rendimenti degli affitti avevano raggiunto i minimi storici prima che iniziasse il ciclo di aumento dei tassi.

Gli uffici sono stati le principali vittime a causa dei cambiamenti post-Covid nei modelli di lavoro e della scarsa efficienza energetica. Le valutazioni dei centri commerciali avevano già subito un duro colpo dall’ascesa dell’e-commerce.

Negli Stati Uniti, che disponevano di una vasta gamma di edifici nuovi e vuoti, il numero di persone che lavorano ancora da casa è più alto che in Europa. Alla fine del terzo trimestre del 2023, più di un quinto degli uffici era vuoto in diverse grandi città degli Stati Uniti.

Perché il calo dei prezzi è un problema?

Il calo dei prezzi ostacola la capacità di un’impresa immobiliare di contrarre prestiti. Quando il valore del patrimonio di un proprietario diminuisce, il suo indebitamento relativo, misurato con il rapporto prestito/valore, aumenta. Per evitare di violare i termini del suo debito, la società potrebbe dover iniettare più liquidità in un’operazione immobiliare o contrarre più prestiti, anche se a tassi più elevati e solo se l’affitto è sufficiente. In caso contrario, potrebbe dover vendere asset in un mercato incerto e in calo. Circa 2,2 bilioni di dollari di prestiti immobiliari commerciali statunitensi ed europei scadranno entro la fine del 2025 e dovranno essere rifinanziati.

Come potrebbe evolvere la crisi immobiliare commerciale?

C’è un divario crescente tra i migliori edifici per uffici e il resto. Quelli con le migliori credenziali ecologiche e spazi moderni possono ancora ottenere affitti più alti. Altri necessitano di miliardi di spesa per riportarli agli standard: denaro che le banche non sono disposte a prestare.

Gli edifici possono essere abbattuti per vederne costruire di migliori. Ma questo percorso sta diventando sempre più impegnativo poiché i politici si concentrano sull’impronta di carbonio incorporato negli edifici. Ciò significa che in molti luoghi sono determinati a vedere le proprietà ristrutturate, piuttosto che riqualificate.

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