Le misure della Cina a sostegno del settore immobiliare

La Cina continua a promuovere misure a sostegno del mercato immobiliare in difficoltà per aiutare a riaccendere la crescita economica. L’inizio dell’anno si è aperto con un piano per allentare le restrizioni sui prestiti agli sviluppatori. Le autorità stanno anche cercando di prolungare tassi ipotecari bassi e di limitare le commissioni per gli agenti immobiliari.

Le mosse fanno seguito al piano di salvataggio di novembre, che ha mostrato pochi effetti immediati per colpa dell’impennata di infezioni Covid. Il crollo delle vendite di nuove case è salito al 31% il mese scorso, sottolineando le sfide del settore immobiliare.

L’allentamento della politica delle “tre linee rosse”

La Cina sta pianificando di allentare le restrizioni sui prestiti degli sviluppatori riducendo la rigorosa politica delle “tre linee rosse”, fatta di regole che hanno esacerbato uno dei più grandi crolli immobiliari nella storia del paese.

Pechino potrebbe consentire ad alcune società immobiliari di aggiungere più leva, allentando i limiti di prestito e posticipando il periodo di grazia per raggiungere gli obiettivi di debito fissati dalla politica.

L’allentamento potrebbe segnare il cambiamento più drammatico nella politica immobiliare cinese e sostenere il settore, che rappresenta circa un quarto dell’economia della nazione.

In seguito alla notizia, lo yuan offshore ha esteso i guadagni allo 0,5% mentre un indice delle azioni immobiliari è salito di oltre il 3%. Un’indice delle obbligazioni high yield cinesi in dollari, costituito principalmente da titoli delle società immobiliari, ha raggiunto livelli visti l’ultima volta a gennaio 2022.

Cosa sono le tre linee rosse?

Le cosiddette metriche delle “tre linee rosse”, emerse nel 2020, sono state il segno distintivo di una massiccia repressione del settore immobiliare da parte di Pechino mentre cercava di ridurre la leva finanziaria degli sviluppatori e di rendere le case più convenienti come parte della spinta alla “Common Prosperity” di Xi Jinping. Esse consistono in queste tre linee guida:

• Le passività non dovrebbero superare il 70% delle attività;
• Il debito netto non dovrebbe superare il patrimonio netto;
• La liquidità deve essere almeno pari ai prestiti a breve termine.

Le misure, che hanno imposto severi obiettivi di debito e flusso di cassa alle società immobiliari, hanno soffocato la liquidità per gli sviluppatori con la più alta leva finanziaria, contribuendo alla valanga di insolvenze e interruzioni della costruzione che hanno scatenato il boicottaggio dei mutui e fatto precipitare le vendite in tutta la nazione. Con l’accesso ai mercati del credito in gran parte chiuso, gli sviluppatori hanno mancato i pagamenti su oltre 140 obbligazioni nel 2022, per un totale di $ 50 miliardi.

Secondo le nuove misure a sostegno del mercato immobiliare, la Cina allenterà le restrizioni sulla crescita del debito per gli sviluppatori a seconda di quante linee rosse incontrano. Le aziende che soddisfano tutte e tre le soglie non avranno più limiti di prestito e potranno utilizzare le lettere di garanzia delle banche per pagare i depositi per l’acquisto di terreni. I piani sono ancora in fase di deliberazione e potrebbero essere modificati.

Altre misure a sostegno del settore immobiliare della Cina

L’inversione di politica punta a rilanciare il settore immobiliare, che rappresenta fino al 70% dei beni delle famiglie in alcune parti del paese. Le recenti misure includono:

• Tassi ipotecari più bassi per gli acquirenti della prima casa se i prezzi delle case di nuova costruzione scendono per tre mesi consecutivi;
• Un limite nazionale alle commissioni immobiliari per aumentare la domanda;
• Consentire ai fondi di private equity di raccogliere fondi per lo sviluppo di immobili residenziali;
• Impegno di 200 miliardi di yuan ($ 29 miliardi) in prestiti speciali per garantire la consegna di progetti abitativi in ​​stallo;
• Un piano in 16 punti presentato a novembre per affrontare la crisi di liquidità e allentare i requisiti di acconto per gli acquirenti di case.

Affrontare i rischi della “catena del capitale”

In una recente intervista con l’agenzia di stampa ufficiale Xinhua, il ministro dell’edilizia abitativa cinese, Ni Hong, ha promesso ulteriori sforzi per aumentare la fiducia nel mercato immobiliare, scongiurare i rischi e guidare il settore su un percorso di sviluppo nel 2023. Il ministro ha anche promesso di abbassare i tassi di acconto e i tassi ipotecari per gli acquirenti di prima casa.

Limitare le commissioni degli agenti immobiliari

Le autorità stanno prendendo in considerazione un limite nazionale alle commissioni immobiliari, probabilmente un intervallo compreso tra il 2% e il 2,5% del prezzo di vendita. È probabile che il limite, una volta stabilito, venga adeguato ogni 1-3 anni in base alle condizioni di mercato.

Rilanciare i fondi immobiliari residenziali

Pechino ha ripreso a dare il via libera ai fondi di private equity per raccogliere fondi per lo sviluppo di immobili residenziali, dopo aver prima interrotto tali approvazioni nel 2021.

Rafforzare gli sviluppatori

Il Comitato per la stabilità e lo sviluppo finanziario ha chiesto alle autorità di regolamentazione bancaria e dei titoli di aiutare a sostenere i bilanci di alcuni sviluppatori di importanza sistemica. L’aiuto potrebbe variare dalla fornitura di finanziamenti azionari e prestiti, alla creazione di fondi comuni di investimento immobiliare.

La banca centrale ha promesso alla fine di dicembre di migliorare le condizioni di qualità del debito, guidare gli sviluppatori immobiliari e soddisfare le esigenze di finanziamento del settore. Spingerà per fusioni, acquisizioni e ristrutturazioni nel settore.

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